Úroky z hypotéky jako legální cesta k nižšímu daňovému základu
Odpočet zaplacených úroků z hypotéky či úvěru na bydlení je určen pro fyzické osoby (klienty), nikoli pro právnické osoby (firmy). Princip je jednoduchý: od základu daně se odečte celá částka zaplacených úroků, což v praxi snižuje daňové zatížení a „zlevňuje“ financování bydlení. Pokud je však součástí úvěru jakákoli státní podpora (například ze stavebního spoření, dotace apod.), musí se o tuto podporu částka úroků pro odpočet ponížit.
„Lidé často řeší hypotéku jako velké životní rozhodnutí, ale pak už zapomenou na praktickou věc: úroky mohou každý rok snížit jejich daňový základ. Je to legální a poměrně jednoduchá úleva, jen je potřeba znát pravidla a pohlídat si, že úvěr skutečně splňuje účel bydlení,“ říká Jana Vaisová, hypoteční specialistka společnosti FinGO.
Kdo a jak odpočet uplatní: OSVČ vs. zaměstnanci
U OSVČ se odpočet úroků projeví jako snížení základu daně – nejde tedy o „vrácení peněz“, ale o nižší základ, ze kterého se daň počítá. U zaměstnanců se odpočet uplatňuje v rámci ročního zúčtování daně a po jeho provedení se může zaměstnanci vrátit i případný přeplatek na dani.
Potvrzení od banky dorazí zpravidla do konce února
Banka vystavuje potvrzení o zaplacených úrocích a obvykle ho zasílá všem klientům, kteří mají hypotéku nebo úvěr na bydlení, nejčastěji do konce února. Toto potvrzení se následně přikládá buď k daňovému přiznání, nebo se předává zaměstnavateli pro roční zúčtování.
„Většina klientů potvrzení automaticky dostane, ale doporučuji nenechávat to na poslední chvíli a zkontrolovat si, že máte dokument včas. Právě potvrzení od banky je základní podklad, bez kterého odpočet správně neuplatníte,“ doplňuje Jana Vaisová z FinGO.
Kolik si můžete odečíst? 300 tisíc u starších hypoték, 150 tisíc u novějších
Maximální částka odpočtu závisí na tom, kdy byla hypotéka sjednána. U hypoték uzavřených do 31. 12. 2020 je roční limit 300 000 Kč. U hypoték sjednaných od 1. 1. 2021 je roční limit 150 000 Kč, což odpovídá 12 500 Kč měsíčně.
První uplatnění odpočtu: připravte si i důkazy o účelu a bydlení
Při prvním uplatnění odpočtu je potřeba doložit, že hypotéka slouží pro vlastní bydlení, případně bydlení osoby blízké (například manželky, dětí nebo rodičů). Finančnímu úřadu (u daňového přiznání) nebo zaměstnavateli (u ročního zúčtování) se předkládá originál potvrzení od banky, dále list vlastnictví a úvěrová smlouva, ve které je jasně uveden účel na bydlení – nejčastěji koupě, výstavba, modernizace nebo rekonstrukce.
Zásadní výjimka: pokud má klient neúčelovou hypotéku, tzv. americkou hypotéku, odpočet úroků uplatnit nelze.
„Nejčastější problém v praxi je, že lidé zamění ‘mám úvěr’ za ‘mám nárok na odpočet’. Nárok ale vzniká jen tehdy, když je úvěr účelově na bydlení. U americké hypotéky je to stopka,“ upozorňuje Jana Vaisová, hypoteční specialistka FinGO.
Nejde o trvalý pobyt, ale o reálné bydlení – a na investiční nemovitost odpočet neplatí
Aby bylo možné odpočet uplatnit, musí v dané nemovitosti člověk skutečně bydlet, a to po většinu roku. Trvalý pobyt v občanském průkazu není podmínkou – posuzuje se reálné užívání, nikoli jen adresa v dokladech. Finanční úřad nebo účtárna si mohou dodatečně vyžádat doklady o trvalém užívání k bydlení, například doklad o pobytu, nájemní smlouvu, faktury za energie apod.
Pokud nemovitost slouží k pronájmu, tedy jde o investiční nemovitost, odpočet úroků uplatnit nelze. A pokud majitel v nemovitosti podniká (a zároveň tam bydlí), nemůže si odečíst celou částku úroků. Daňová úleva se v takovém případě úměrně sníží podle toho, jak byla nemovitost skutečně využívána.
Více nemovitostí nebo více hypoték: pořád platí jeden společný limit
Má-li klient více nemovitostí a chce u nich uplatňovat odpočty, musí vždy znovu prokázat, že nemovitosti slouží k jeho bydlení nebo bydlení osoby blízké. Stejně tak, pokud má více hypoték, může jednotlivé odpočty uplatnit, ale v součtu se na něj stále vztahuje maximální limit 150 000 Kč ročně (podle pravidel pro novější hypotéky).
Novinka od roku 2026: daňová úleva i pro družstevní financování
Od roku 2026 nově platí, že odpočet úroků z úvěrů se uplatní i v případech, kdy úvěr čerpá bytové družstvo pro financování bydlení a anuitu platí členové družstva. Ti tak získají stejnou daňovou úlevu jako klienti s hypotékou či úvěrem na bydlení. Poprvé bude možné tuto slevu uplatnit v roce 2027.
„Tohle je důležitá změna pro lidi v družstevním bydlení. Princip je férový: pokud člen družstva reálně splácí financování svého bydlení formou anuity, měl by mít i srovnatelnou daňovou úlevu,“ uzavírá Jana Vaisová z FinGO.